Українська | Русский | English

Момент набуття чинності договору оренди землі: 5 аспектів, що слід ураховувати у земельних спорах назвав Олександр Поліводський


Актуальна судова практика у земельних спорах свідчить про те, що однією із ключових проблем сьогодні залишається визначення моменту набуття чинності договору оренди землі. Через неоднозначність підходу це питання неодноразово ставало предметом розгляду Великої палати Верховного Суду.

Ключові аспекти, пов’язані із визначенням моменту набуття чинності договору оренди землі, були викладені в експертній думці Комітету Національної асоціації адвокатів України з аграрного та земельного права, підготовленої керівником цього комітету, партнером Sofiya Law Firm Олександром Поліводським.

1.  Термін «момент укладення договору» не є тотожним терміну «моменту реєстрації прав».

У законодавстві використовуються різні терміни, що позначають різні юридичні факти та, відповідно, різні правові наслідки. Так, у статті 638 ЦК України йдеться про укладення договору, натомість державна реєстрація прав на нерухомість визначається ст. 182 ЦК України та Законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також ст. 16 Закону «Про оренду землі».

Відтак, у разі укладення договору оренди у простій письмовій формі, законодавець відрізняє дві різні дії:

1) укладення договору;

2) реєстрація прав.

Остання здійснюється державним реєстратором, натомість укладення договору здійснюється виключно за участі сторін договору. Відповідно, такі дії можуть вчинятися у різний час, мають різні правові наслідки.

2.  Терміни «реєстрація прав» та «реєстрація договору» мають різне змістовне наповнення.

Законодавство України містить положення про державну реєстрацію правочину (ст. 210 ЦК України) та норми про реєстрацію прав (ст.182 ЦК України). Така відмінність означає, що реєстрація прав та реєстрація договору – це різні за своїм змістом дії, що можуть поширюватися на різні сфери правового регулювання, не тільки на земельні правовідносини.

При цьому слід зважати, що законодавство наразі не передбачає обов’язкової реєстрації договору оренди землі, однак містить положення про реєстрацію прав на землю, що виникають у зв’язку з укладенням договору. При цьому до 1 січня 2013 року проводилася реєстрація договору оренди землі, хоча системи реєстрації прав як такої не існувало.

3.  Договір оренди землі при укладенні у простій письмовій формі є консенсуальним, якщо інше не визначено сторонами.

Теорія цивільного права та законодавство поділяють договори на реальні та консенсуальні залежно від моменту їх укладення. Реальні договори – це ті, за якими права та обов’язки виникають у момент вчинення дій на виконання договору (передача майна, сплата коштів тощо). Консенсуальні – ті, що є укладеними з моменту їх підписання. Такий підхід простежується у ч. 2 ст. 640 ЦК України.

У той же час, згідно ст. 17 Закону «Про оренду землі» об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди. Відповідно, реєстрація права визнається також як момент передачі земельної ділянки.

При цьому, ст. 627 (Свобода договору) ЦК встановлює, що сторони вільні у визначенні умов договору. Однак сторони, на наш погляд, не вправі визначати момент укладення договору пізніше, ніж реєстрація прав та передача земельної ділянки за договором. Значення такого підходу важливе з огляду на те, що на практиці трапляються випадки, що одна і та ж особа підписує кілька договорів щодо однієї і тієї ж земельної ділянки з різними особами. І такі випадки мають негативні правові наслідки першочергово для потенційних орендарів.

Для уникнення таких ситуацій було б доречно на законодавчому рівні уточнити, що моментом укладення договору оренди землі є момент його підписання, тобто чітко визнати, що договір оренди землі є консенсуальний, якщо інше не передбачено сторонами.

4.  Відсутність у тексті договору кадастрового номеру не завжди може свідчити про відсутність істотної умови договору.

Згідно із ст. 15 Закону «Про оренду землі» однією з істотних умов такого договору є кадастровий номер земельної ділянки. Відповідно, відсутність такої умови свідчить про недосягнення згоди щодо неї та, як наслідок, про те, що договір є неукладеним.

Однак, додатки до договору або обставини справи можуть свідчити про те, що сторони досягли згоди щодо конкретної земельної ділянки, реквізити якої погоджені між сторонами, що свідчать про досягнення згоди щодо відповідної земельної ділянки. У такому разі слід вважати, що сторони досягли згоди щодо істотної умови договору.

Крім того, сторони вправі, за власною згодою, усунути причини, які давали підстави вважати договір неукладеним та доповнити його умови умовою про кадастровий номер земельної ділянки.

Якщо ж між сторонами не досягнуто такої згоди, то слід брати до уваги таку обставину: чи були сторонами здійснені дії, спрямованої на виконання договору щодо конкретної земельної ділянки, відносно якої йде спір. Якщо такі дії мали місце, то є підстави вважати такий договір укладеним з усіма наступними правовими наслідками.

5.  Принцип легітимних очікувань підлягає більшому застосовуванню на практиці щодо договорів оренди землі та інших земельних правовідносин.

Принцип легітимних очікувань означає, що особа, яка поводить себе відповідно до закону і встановлених процедур, може розраховувати на те, що рішення державних органів та органів самоврядування є законними та легітимними, такими, що пройшли відповідну процедуру прийняття.

Ці очікування щодо реєстрації договорів оренди підлягають захисту у разі законної поведінки сторони. Такий підхід демонструє, зокрема, Європейський суд з прав людини, практика якого є джерелом права для українських суддів (див. справи «Стретч проти Сполученого Королівства», «Пайн Велі Девелопментс ЛТД та інші проти Ірландії», «Остапенко проти України», «Зеленчук та Цицюра проти України».

Крім того, такого ж підходу дотримується Верховний Суд, зокрема у рішенні № 369/6516/16-ц, ухвалі від 03.04.2018 № 5023/4388/12, а також у постановах від 03.10.18 № 352/1243/15-ц; від 10.05.18 № 904/3688/17; від 05.06.19 №Б8/142-12. Висловлена позиція має поширюватися на правовідносини щодо оренди землі та порядку укладення договорів оренди, зокрема щодо укладення договорів оренди землі державної чи комунальної власності, дій реєстраторів при реєстрації прав.

Викладене вище дає змогу дійти висновку, що вирішення проблеми визначення моменту укладення договору оренди землі можливе за умови системного підходу: врахування норм права, практики ЄСПЛ, ідей і концепцій, у тому числі принципу верховенства права, у їх взаємозв’язку з метою справедливого вирішення спорів та конфліктів. Задля уникнення неоднозначного тлумачення та усунення зловживань на законодавчому рівні слід уточнити, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у встановленій формі щодо усіх істотних умов, якщо сторони не передбачили іншого.



27.12.2019
НОВИНИ ПФ «СОФІЯ»
Легітимні очікування – актив, що підлягає судовому захисту
Хоча цивільне законодавство України обмежує поняття «майно» певною річчю а також майновими правами й обов’язками, інтереси людини, пов’язані з певними законними сподіваннями, вже також захищаються в українських...
Детальніше...



Момент набуття чинності договору оренди землі: 5 аспектів, що слід ураховувати у земельних спорах назвав Олександр Поліводський
Актуальна судова практика у земельних спорах свідчить про те, що однією із ключових проблем сьогодні залишається визначення моменту набуття чинності договору оренди землі. Через неоднозначність підходу це питання...
Детальніше...



Всі новини